Finalització de la pròrroga legal a l'arrendament d'habitatge

Anem a veure les conseqüències legals que té la finalització de la pròrroga legal a l’arrendament d’habitatge quan el llogater continua ocupant l’immoble..

Com quasi sempre fem i abans de res, anem a explicar breument que són cadascun dels conceptes i regulació legal que existeix en aquesta matèria, per tal de que ens situem davant de la qüestió que tractem.

Durada de contracte d’arrendament d’habitatge:

CONTRACTES celebrats entre el 1-1-1995 i el  5-6-2013:

La durada de l’arrendament d’habitatge serà lliurement pactada per les parts.

Si aquesta fóra inferior a CINC ANYS (suposem que s’ha fet per UN ANY), arribat el dia del venciment del contracte, (transcorregut aquest any) i si el llogater vol seguir, el contracte es prorrogarà obligatòriament per a l’arrendador per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a la durada mínima de 5 anys (art. 9 LAU).

Amb aquesta norma es permet al llogater, encara que en el contracte s’hagi fet constar una durada inferior als cinc anys, romandre a l’habitatge fins a 5 anys: (seguint amb el nostre EXEMPLE, si signem un contracte d’arrendament el 1/08/2012 per una durada de 1 any; si el llogater vol continuar a l’habitatge una vegada transcorregut aquest any, la Llei el protegeix i pot estar-hi fins als cinc anys, és a dir, fins a 31/07/2017).

Finalitzada aquesta durada de 5 anys, si les parts NO DIUEN RES (no comuniquen que el contracte s’extingeix), el contracte d’arrendament es prorrogarà fins a un màxim de TRES ANYS a voluntat del llogater.

Article 10 LAU: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más“.

Com recull la Audiència Provincial de Barcelona (Secció 13ª), en sentència de 26.01.2010 sobre la interpretació de l’esmentat article 10 LAU:

“Así en la prórroga establecida en el art. 10 el arrendador ostenta un muy limitado poder en orden a su configuración, pues le cabe decidir si el contrato entra o no en fase de prórroga, pero si opta por lo primero, para lo que basta su silencio, escapa a su voluntad tanto la duración de las prórrogas, anual, como el posible número de ellas, hasta un máximo de tres. Por tanto, una vez que ni el arrendador ni el arrendatario han manifestado tempestivamente su voluntad contraria a la prórroga y el contrato entra en su primera prórroga anual, corresponde enteramente al arrendatario decidir si se agotan o no las tres prórrogas anuales que le reconoce el art. 10 , de manera que el silencio del arrendatario a la finalización de la prórroga anual es interpretada por la LAU como voluntad de prorrogar pues sólo una voluntad del arrendatario expresamente manifestada en tiempo privará a las prórrogas de su carácter automático.”

En RESUM:

En els contractes d’arrendament d’habitatge celebrats entre el període (1-1-95 y el 5-6-2013), l’arrendatari pot estar a l’habitatge com a mínim 5 anys (a la seva voluntat) o 3 anys més sempre que l’arrendador no hagi comunicat la seva voluntat d’extinció del contracte conforme al previst a l’article 10 LAU.

A partir de la finalització de la pròrroga legal a l’arrendament d’habitatge, el contracte entra en TÀCITA RECONDUCCIÓ (que explicarem que significa, més endavant).

CONTRACTES D’ARRENDAMENT celebrats a partir del 6-6-2013:

La durada de l’arrendament serà lliurement pactada per les parts. Si aquesta fos inferior a TRES ANYS, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per a l’arrendador per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a la durada mínima de 3 anys (art. 9 LAU).

Amb aquesta norma se li permet al llogater, encara que al contracte s’hagi fet constar una durada inferior a 3 anys, romandre a l’habitatge fins a 3 anys. (EXEMPLE: firmem un contracte d’arrendament el 1/01/2015 per una durada de 1 any; si el llogater vol continuar a l’habitatge transcorregut aquest any, la Llei el protegeix i pot estar gaudint-ne fins a 3 anys, és a dir fins al 31/12/2017).

Finalitzada aquesta durada de 3 anys, l’ art. 10 LAU permet una pròrroga de UN ANY més.

Article 10 LAU: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más“.

Per tant, en els contractes d’arrendament d’habitatge, celebrats a partir del  6-6-2013, l’arrendatari pot estar a l’habitatge com a mínim 3 anys (a la seva voluntat) i 1 any més sempre que l’arrendador no hagi comunicat la seva voluntat d’extinció.

A partir de la finalització de la pròrroga legal a l’arrendament d’habitatge, el contracte entra en TÀCITA RECONDUCCIÓ.

Què és la tàcita reconducció?

La tàcita reconducció ve establerta a l’article 1.566 del Codi Civil:   “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…”

La tàcita reconducció, per tant, és la situació en la que queda l’arrendament una vegada ha finalitzat el termini de la pròrroga legal (TRES ANYS contractes anteriors al 6-6-2013 i UN ANY als posteriors); si el llogater, acabats aquests terminis de pròrroga legal, continua 15 dies en l’ús de l’habitatge sense que l’arrendador li hagi notificat que ha finalitzat el contracte i que ha de desallotjar l’immoble, l’arrendament continuarà en vigor.

La tàcita reconducció (segons la Jurisprudència) suposa un nou contracte d’arrendament.

La durada d’aquest nou contracte en tàcita reconducció serà la que es disposa a l’article artícle 1.581 del Codi Civil:

• Se entendrà fet per anys quan s’hagi fixat un lloguer anual al contracte primitiu.
• Per mesos quan s’hagi fixat un lloguer mensual.
• I per dies quan sigui diari.

 EXEMPLE:

Si al contracte d’arrendament es va fixar una renda anual de 6.000 euros, a pagar mensualment a raó de 500 euros/mes,  finalitzada la pròrroga legal (3 anys o 1 any depenent de la data del contracte), transcorreguts 15 dies en l’ús de l’habitatge per part del llogater, el contracte continuarà per 1 anys més (“al pactar-se la renda anual”), i així successivament.

RESUMINT:

A la finalització de la pròrroga legal a l’arrendament d’habitatge la relació arrendatícia continuarà si el llogater roman a l’arrendament 15 dies amb l’assentiment de l’arrendador. Aquesta situació arrendatícia suposa un nou contracte entre les parts, quina durada quedarà determinada pel que disposa l’artícle 1.581 del Codi Civil.