Què és i per a que serveix “un contracte d’arres”?

La compravenda d’habitatges mitjançant arres és molt comuna. No obstant això, no tots els compradors, sobretot els novells, saben què són exactament, quins tipus d’arres hi ha i para què serveixen. Montserrat Junyent, assessora jurídica del Consell Català de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària (API), ens aclareix la qüestió per si estàs pensant en comprar un pis a Barcelona, per exemple.

Què és i per a què serveix un contracte d’arres?

    “Per començar, cal aclarir que un contracte d’arres no existeix com a tal, perquè no és un contracte autònom. En tot cas, existeix una compravenda amb arres, que són una figura dins de la compravenda. Això de contracte d’arres es diu popularment però és incorrecte, les arres són un article del Codi Civil molt petit dins de la compravenda”.

De la mateixa manera, s’ha de puntualitzar que no totes les compravendes es fan amb arres, poden ser-hi o no, però no són imprescindibles per a la compravenda d’un habitatge, sinó que només són un mecanisme per comprometre’s amb el lliurament d’una quantitat com a paga i senyal. Solen utilitzar-se quan hi ha la intervenció d’una tercera part que fa d’intermediari, com podria ser un agent immobiliari.

Llavors, què són exactament les arres?

    “Les arres són una paga i senyal dins de la compravenda i el que es pretén mitjançant el lliurament d’una quantitat de diners a compte és confirmar el contracte i el compromís de les parts”.

La quantitat es pot pactar lliurement entre les parts, encara que solen ser l’equivalent al 10% del preu total de l’immoble.

Existeixen diferents tipus d’arres?

Sí, hi ha tres tipus d’arres, les penitencials i les de garantia o confirmatòries i les penals, encara que aquestes últimes no se solen utilitzar habitualment. La diferència que hi ha entre les dues primeres és que unes subscriuen un compromís que és reversible i les altres, no. Ens ho aclareix Monsterrat Junyent:

    “Mitjançant les arres de garantia o confirmatòries, comprador i venedor confirmen el contracte i reforcen el compromís de la compravenda. És a dir, el lliurament de determinada quantitat de diners a compte del preu té la finalitat d’obligar a les parts a complir amb el contracte. De manera que, si per exemple, el comprador es vol fer enrere, el venedor li pot exigir que compri i viceversa”.

D’altra banda estan les arres penitencials, que estan conceptuades com una excepcionalitat dins de la compravenda i es regeixen per l’article 1454 del Codi Civil:

    “El lliurament d’una determinada quantitat permet a les parts lliurement resoldre el contracte, perdent els diners lliurats o havent de doblegar-ho per compensar a l’altra part. Si és el venedor qui es fa enrere i decideix no vendre, haurà de retornar-li al comprador el doble de diners que aquest li va lliurar com a arres. Si és el comprador qui resol la compravenda, perdria els diners lliurats com a arres.”

Tal com puntualitza Junyent, com se suposa que és una situació excepcional, ha de quedar molt clar en el contracte que les dues parts s’han sotmès voluntàriament a les conseqüències de perdre o haver de doblar els diners de les arres. Si no s’explicita clarament aquest compromís esmentant l’article 1454 del Codi Civil, podria entendre’s que es tracta d’unes arres confirmatòries.

En definitiva, fer un tipus d’arres o unes altres dependrà de les circumstàncies particulars de cada compravenda; de la necessitat de comprar o vendre que tinguin les parts i del tipus de garantia que es vulguin exigir recíprocament.