13/12/2023
Per: Idealista
A partir del 1 de gener de 2024, s’amplia la limitació extraordinària de l’actualització anual de la renda en els contractes de lloguer d’habitatges que es regeixen per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que es ve aplicant des de finals de març de 2023. En aquests 21 mesos, s’ha deixat de prendre com a referència l’Índex de Preus al Consum (IPC) per a passar-se a la variació de l’Índex de Garantia de Competitivitat (IGC), amb un màxim d’aplicació del 2%. Ara, quan toqui la corresponent renovació anual del lloguer, propietari i llogater hauran de pactar la nova pujada. En absència d’acord, l’increment no podrà ser superior al 3%.
En concret, la disposició final sisena de la Llei d’Habitatge modifica l’Article 46 del Reial Decret-llei 6/2022, de 29 de març, pel que s’adopten mesures urgents en el marc del Pla Nacional de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna, que en el seu punt 2 queda de la següent manera:
La persona arrendatària d’un contracte de lloguer d’habitatge de lloguer subjecte a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, quina renda hagi de ser actualitzada perquè es compleixi la corresponent anualitat de vigència dins del període comprès entre el 1 de gener de 2024 i el 31 de desembre de 2024, podrà negociar amb l’arrendador l’increment que s’aplicarà en aquesta actualització anual de la renda, amb subjecció a les següents condicions:
a) En el cas de que l’arrendador sigui un gran tenidor en els termes que estableix l’article 3.k) de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, l’increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts, sense que la variació anual de la renda pugui excedir del tres per cent. En absència d’aquest nou pacte entre les parts, l’increment de la renda quedarà subjecte a aquesta mateixa limitació.
b) En el caso de que l’arrendador no sigui un gran tenidor, l’increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts. En absència d’aquest nou pacte entre les parts, l’increment de la renda a aplicar no podrà ser superior al tres per cent.
Aquest topall a la pujada anual en la renovació de contractes de lloguer d’habitatges porta vigent des de finals de març de 2022 quan en plena pujada de la inflació a causa de l’inici de la guerra a Ucraïna, el Govern va decidir aplicar mesures de contenció, com la rebaixa en els carburants, la reducció de l’IVA en la factura de la llum o la gratuïtat o el descompte en els mitjans de transport públic.
En els successius decrets de juny de 2022 i desembre de 2022, algunes d’aquestes mesures van decaure o es van mantenir, entre elles la del límit en l’actualització anual del contracte, que, fins al 31 de desembre de 2023, serà la d’aplicar la variació anual de l’Índex de Garantia de Competitivitat (IGC), amb un màxim d’aplicació del 2%.
Els experts creuen que aquest control dels preus dels arrendaments ha perjudicat al sector, “tant a propietaris com a llogaters”, afirma Antonio Carroza, president de Alquiler Seguro. “Ha estat una mesura intervencionista del mercat, que ha propiciat, juntament a d’altres mesures, una important disminució de l’oferta de lloguer residencial, que ha acabat perjudicant a molts llogaters que volen viure de lloguer”.
Des de idealista, se porta avisant des de fa temps d’un problema de mancança d’oferta, que no està essent capaç la creixent demanda en arrendament, “La llei d’Habitatge aprovada al maig, lluny de pal·liar o solucionar els problemes que el mercat ve arrossegant, després de l’enduriment progressiu de la regulació, ha tingut un efecte pervers: la inflada sobrerregulació ha acabat per reduir el mercat del lloguer a nivells no vistos en la darrera dècada”.
Per a José Ramón Zurdo, director general de l’Agència Negociadora del Lloguer, “la inflació repercuteix tant als arrendadors com als arrendataris, pel que refusem tot el que sigui intervencionisme. La propera pujada al 3% no reflecteix la realitat del mercat, però s’hi va aproximant. Mai vam entendre l’actualització al 2% que ha regit al 2023”.
Mentrestant, l’oferta d’habitatges de lloguer permanent s’ha reduït un 12% en el mateix temps i segueix caient amb força en els principals mercats, arribant a reduir-se un 26% a Madrid, un 23% a Màlaga i un 12% a Barcelona. “La Llei d’Habitatge ha provocat que el lloguer de temporada creixi amb força, convertint-se en l’opció escollida de molts propietaris, que han decidit treure els seus habitatges del mercat tradicional, ja que aquesta opció temporal no es troba sota el paraigües de la Llei d’Habitatge”, destaca el marketplace immobiliari en les seves previsions per al 2024.
Els actuals lloguers mitjans d’un habitatge tipus de dues habitacions col·loquen la renda mitjana nacional en 775 euros al mes. La pujada limitada al 3% a partir de gener, suposarà 23 euros d’augment al mes, és a dir quasi 280 euros més a l’any, pràcticament el mateix si ho comparem amb la darrera dada de la inflació, l’IPC avançat de novembre va arribar al 3,2%, tant sols uns 19 euros anuals de diferència. En front de l’actual topall del 2%, la nova renda actualitzada suposarà uns 185 més a l’any, una diferència de poc més de 90 euros anuals.
Per a Ángel Martínez León, vicepresident del Consell General dels Col·legis Oficials d’Agents de la Propietat Immobiliària (CGCOAPI) d’Espanya, “el límit als increments dels preus dels lloguers no és la única causa del fre a l’oferta de lloguers. Pel que nosaltres coneixem, propietari i llogater arriben a un acord per a renovar el contracte. Un petit arrendador prefereix mantenir a un bon llogater, a que li marxi en la situació actual. El major problema sorgeix davant la por a la falta de pagaments i a l’ocupació de l’habitatge llogat”, concreta.
A més, idealista afegeix una altra situació del mercat actual, on escasseja l’oferta en mig d’una demanda que encareix els preus. “Tot això endureix els perfils exigits pels propietaris, ja que a l’haver menys habitatges al mercat i més gent buscant-los es centraran en els perfils que els ofereixin més seguretat jurídica i front a impagaments”, conclou l’anàlisi.
Per tal de mitigar aquesta por a la falta de pagaments, existeixen les assegurances d’impagament, que tenen un cost molt accessible per al propietari, com també la possibilitat de consultar els potencials llogaters a les bases de dades de morositat abans d’escollir al futur llogater.