21/02/2019
Per: el país
El Congrés ha aprovat aquest dijous la nova llei hipotecària, una transposició d’una directiva europea que acumulava ja tres anys de retard i sobre la que existia l’amenaça d’una multa de Brussel·les per valor de 105.000 euros al dia. Es tracta de la darrera gran llei de la legislatura, i la seva aprovació —que es produeix juntament a altres quatre lleis en el penúltim ple— constitueix la prova de que es poden aconseguir consensos entre els partits just després de que el Pacte de Toledo fracassés davant de la proximitat de les eleccions. “Encara bo que ho vàrem deixar acordat al desembre”, sospira Gonzalo Palacín, diputat del PSOE. Llavors es va tancar amb el recolzament de tots els grups excepte Podemos, ERC i Bildu.
Entrarà en vigor en tres mesos i la base del text la va deixar feta el llavors ministre Guindos. Sobre aquest esborrany i ja sota la batuta del govern de de Sánchez, els diputats han reforçat algunes qüestions per a protegir més al client. La llei endureix els requisits per a iniciar el procés d’embargament, abarateix l’amortització anticipada de la hipoteca, rebaixa els interessos de demora, obliga al banco a costejar totes les despeses excepte la taxació, prohibeix les clàusules sòl i facilita el canvi d’una hipoteca variable a una fixa.
També imposa al client que signi davant de notari que entén totes les condicions del crèdit, un fet que suposadament afegirà transparència però en el que també es veu un intent de blindar als bancs davant futures demandes judicials. No obstant, la majoria d’advocats considera que aquest blindatge no aguantaria en els tribunals en la mesura en que l’hipotecat necessita subscriure-ho per poder aconseguir el préstec. El prestatari haurà de disposar de tota la informació 10 dies naturals abans de la signatura davant del notari.
A més, la llei prohibeix que les entitats retribueixin als seus treballadors en funció del número d’hipoteques concedides, un sistema d’incentius que durant la bombolla va resultar pervers. Notaris i registradors hauran e cancel·lar qualsevol contracte que contengui clàusules declarades abusives, segons figurin en un registre de sentències que ja existeix només per a les del Suprem però que ara s’estendrà a totes. I els bancs hauran de fer un examen de la solvència del client per tal de que se li concedeixi la hipoteca en funció de la seva capacitat de pagament, i no del previsible increment del valor de l’habitatge, els avalistes o unes garanties addicionals. “Aquí la legislació es insuficient. Es regula el crèdit responsable però no les sancions en cas de que es concedeixin irresponsablement”, explica el magistrat José María Fernández Seijo.
Fins ara el sector bancari s’havia mostrat crític amb la llei, i fins i tot havia declarat que aquestes mesures podrien encarir el crèdit i dificultar l’accés. Malgrat tot, aquest dijous el responsable de ING a Espanya i Portugal, César González-Bueno, ha afirmat que està extraordinàriament satisfet amb l’aprovació. “La gent dubtava de sol·licitar o no una hipoteca i ara estem en un escenari de claredat”, ha dit. L’Asociación Española de Banca (AEB) també confia en que aquesta legislació acabi amb la incertesa en el sector.
El PP ha intentat amb el recolzament de Ciudadanos que s’anul·lés en les esmenes l’anomenat impost hipotecari, que el president Sánchez va obligar a la banca a pagar. Però la resta de formacions s’ha oposat. Aquest tribut és una font de finançament per a les comunitats autònomes.
Las principals novetats
El Ministeri d’Economia haurà encara de desenvolupar el detall en un reial decret i una ordre ministerial que s’aprovaran "en el menor temps possible", segons ha declarat la ministra d’Economia, Nadia Calviño. Entre les novetats de la nova llei destaca:
Més difícil embargar: augmenten les quantitats impagades necessàries per a que es pugui iniciar el procediment d’execució de la hipoteca que acaba, en darrera instància, amb el desnonament. En lloc de deixar de pagar tres quotes como dictava fins ara la Llei, es necessitarà l’impagament d’entre 12 i 15 mensualitats o entre un 3% i un 7% del valor del préstec. El Tribunal de Justícia de la UE ja va determinar que el llindar d’impagament havia de ser bastant major que las tres quotes moroses. No obstant, en això hi ha lletra petita: un impagament del 3% en una hipoteca de 150.000 euros a 25 anys equival a unes sis o set quotes i no a 12. És a dir, aquest 3% en realitat funcionarà com un topall. Podemos demanava que es portés al 10%. Fonts bancàries lamenten que no s’hagi fet un estudi del possible impacte d’aquestes mesures abans d’aprovar-les. El Tribunal de Justícia de la UE dictarà una sentència sobre aquest assumpte el 26 de març. Aquest nou règim es podrà aplicar a les hipoteques antigues sempre que no perjudiquin al deutor.
Menors interessos de demora: amb la legislació anterior els interessos de demora es pactaven entre les parts i podien aconseguir el 25%. Semblants tipus van ser considerats excessius pel Suprem, que va destacar que no havien de superar el 2% de recàrrec sobre el tipus contractat. La legislació finalment ho ha deixat en un recàrrec del 3%. Com a resultat, en les hipoteques noves s’aplicarà el 3% i en les antigues el 2%.
Amortitzar abans serà més barat: les comissions per l’amortització anticipada s’eliminen a partir dels tres o cinc anys de vida de la hipoteca, segons s’hagi pactat amb el banc. En les de tipus variable, si s’acorden cinc anys, en aquest temps el client haurà d’abonar un 0,15%. Si el termini són tres, la comissió ascendirà al 0,25%. En la legislació existent fins ara, una norma de 1994 fixava el sostre de les comissions en l’1%. I l’altra de 2003 ho col·locava en el 0,50% per a tots els préstecs concedits a partir de llavors. Les comissions aprovades aquest dijous només s’aplicaran a les noves hipoteques.
En el supòsit d’una hipoteca a tipus fixe, molt més cara per al banc perquè s’ha de cobrir del risc de canvis en els tipus d’interès, el cost es situarà en l’1,5% i el 2% per als tres i cinc anys, respectivament. En l’actualitat no existeix cap límit legal per a les comissions d’amortització anticipada en les hipoteques a tipus fixe.
La nova llei declara nuls tots els productes vinculats a la hipoteca que no es cenyeixin als criteris del Banc d’Espanya i sempre que quedi demostrat que beneficien al client hipotecari. Malgrat tot, si que es deixa la porta oberta a les assegurances de crèdit, les assegurances de dany o d’altres productes que serveixin de suport o garantia per al crèdit. És a dir, un compte bancari que serveixi per al pagament de la hipoteca o un producte d’inversió que sigui a la vegada una garantia del préstec. També es permeten les vendes combinades, en les que s’ha de presentar per separat cada producte amb els seus preus i es poden substituir per d’altres que ofereixi la competència. En definitiva, el client pot acceptar el que vulgui del paquet que li posa l’entitat sobre la taula.
Els bancs hauran d’explicar no només les seves ofertes. També hauran d’informar de que hi ha altres disponibles al mercat. Aquesta decisió s’introdueix perquè algunes entitats oferien l’índex IRPH, que era més car, sense assenyalar que hi havia altres opcions com l’euríbor.
Repartiment dels costos de la hipoteca: els clients no hauran d’abonar-ne cap excepte la taxació. L’impost d’Actes Jurídics Documentats, les despeses del notari, el registre i la gestoria correran a compte de les entitats. Encara que això si: si es demanen més còpies del contracte les costejarà aquell qui les sol·liciti. I no es diu res de les comissions d’apertura, que les entitats podran establir com creguin convenient. Les entitats no podran imposar les taxadores i es prohibeix que aquestes tinguin vinculació amb els bancs, una relació que durant la bombolla va propiciar les sobrevaloracions i que va servir a les entitats per poder finançar molt mes que l’habitatge.
Es facilitarà el canvi d’una hipoteca variable a una altra fixa. Resulta difícil que una entitat accepti aquesta renovació del crèdit, ja que en les hipoteques variables el risc de pujada de tipus es transmet d’immediat al client amb el repunt de l’euríbor. En canvi, per a una hipoteca fixa el banc he de cobrir-se dels riscos a molts anys, i això suposa un cost major. Així que en el fons el que fa la llei és aplanar el camí per a canviar a un banc que ofereixi el tipus fixe, fomentant la competència entre entitats. Per a això, abaratirà les comissions de cancel·lació i els aranzels notarials i registrals. Les comissions per conversió es suprimeixen a partir del tercer any. I fins llavors només podran ser del 0,25% del capital pendent. Aquestes eines es podran aplicar als crèdits ja concedits quan la norma estigui en vigor.