22/01/2019
Per: Expansion
El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de desembre ha afegit un paràgraf 12 a l’article 17 de la Llei de Propietat horitzontal, que especifica certes facultats de la Junta de propietaris en relació amb els apartaments turístics. Diu així aquest nou paràgraf:
«12. L’acord pel que es limiti o condicioni l’exercici de l’activitat a que es refereix la lletra e) de l’article 5 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, en els termes establerts en la normativa sectorial turística, suposi o no modificació del títol constitutiu o dels estatuts, requerirà el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris que, a la vegada, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació. Tanmateix, aquesta mateixa majoria es requerirà per a l’acord pel que s’estableixin quotes especials de despeses o un increment en la participació de les despeses comunes de l’habitatge on es realitzi aquesta activitat, sempre que aquestes modificacions no suposin un increment superior al 20%. Aquests acords no tindran efectes retroactius.»
L’activitat a la que es refereix per remissió a l’article 5.e) de la LAU és aquesta, en redacció també procedent del mateix Reial decret Llei:
«e) La cessió temporal d’ús de la totalitat d’un habitatge moblat i equipat en condicions d’ús immediat, comercialitzat o promocionat en canals d’oferta turística o per qualsevol altra manera de comercialització o promoció, i realitzada amb finalitat lucrativa, quan estigui sotmesa a un règim específic, derivat de la seva normativa sectorial turística.». La LAU esmenta aquesta activitat per tal d’excloure-la del seu propi àmbit d’aplicació.
Resumit en una frase, ara les comunitats de propietaris podran adoptar mesures restrictives respecte de l’activitat de lloguer turístic. El que diu la norma és que la junta de propietaris podrà limitar o condicionar aquesta activitat, no diu expressament que les puguin prohibir de pla, i aquesta absència és significativa. Encara que en els comentaris a la norma s’hagi dit a vegades que les comunitats podrien prohibir o vetar aquesta mena d’activitats, el cert és que no és així. El legislador, quan ha volgut introduir la possibilitat de prohibir-ne alguna, ho ha dit expressament, per exemple en l’ article 42.2.g) de la Llei de prevenció del blanqueig de capitals, que preveu la possibilitat de “Prohibir, limitar o condicionar…”.
Limitar suposaria establir restriccions (per exemple que no més d’un tant per cent dels immobles de l’edifici es dediquin a això, que existeixi un horari d’entrada i sortida d’usuaris, impedir celebrar festes per part dels llogaters, no permetre que utilitzin la piscina o el gimnàs o d’altres instal·lacions comuns, temes de sorolls, brosses… pot ser molt variat). I condicionar-ho seria establir requisits previs o simultanis per a poder exercir aquesta activitat, potser un podria ser tenir una assegurança que específicament cobreixi els danys que puguin derivar-se a instal·lacions de la comunitat, que només s’estiguin utilitzant simultàniament un determinat percentatge dels habitatges totals per a aquest ús, etc. Poden ser restriccions molt variades i en ocasions no exemptes de dubtes sobre la seva admissibilitat.
Cal tenir en compte que encara que el nou paràgraf 12 de l’article 17 de la LPH estableixi simplement un règim de majories per tal d’adoptar l’acord, aquest haurà de ser proporcional a les necessitats de la comunitat i tenir una causa clara. I això perquè en cas contrari es podria entendre que perjudica innecessàriament als propietaris que no hagin votat a favor, i ser anul·lat per haver-se adoptat amb abús de dret (art. 18.1.c LPH). Per exemple, si el problema és que hi ha un ús inadequat del portal que perjudica als veïns, no s’antulla just prohibir l’ús també a propietaris d’habitatges que tinguin accés directe des de el carrer.
Per tal d’anticipar quan podria existir aquest abús de dret, hem de tenir en compte que la sala del Civil del Tribunal Suprem té un cos de doctrina respecte de la propietat horitzontal, pràcticament unànime, en el sentit de que es considera possible i acceptable establir limitacions o prohibicions a la propietat, sempre i quan atenguin a la protecció de l’interès general de la comunitat (ho reitera en STS de 15 de juny de 2018). En conseqüència, l’acord de limitar o condicionar s’hauria de basar precisament en aquest concepte, que l’ús d’apartament turístic està perjudicant l’interès general, i perquè.
Per tot això sembla molt convenient que els acords de comunitat que es refereixin a l’activitat de lloguer turístic, per a restringir-los, estiguin especialment explicats i casualitzats. Indicant el problema que s’ha detectat, i les solucions, i tenint cura de que amb les restriccions imposades no s’arribi a una pràctica impossibilitat de llogar, perquè això implica excedir-se del que està permès per la llei. I el mateix respecte de l’establiment de quotes especials per als habitatges que realitzin aquesta activitat.
Altra qüestió diferent es quin hauria de ser el règim de majories per deixar sense efecte en una junta posterior les limitacions o condicionaments a aquesta activitat, o augments de quotes, acordades per la comunitat. L’article 17.12 LPH només es refereix a l’establiment de restriccions o quotes, i no a la supressió, però s’ha d’entendre que s’exigirien les mateixes majories, com si que ho fa per exemple el paràgraf 3 d’aquest mateix article 17 per a l’establiment “o supressió” del servei de porteria i d’altres.
L’article 17.12 acaba dient que aquests acords no tindran efecte retroactiu. No està molt clar que significa això, però crec que una bona manera d’entendre-ho és la continguda en una sentència del TSJ de Catalunya de 13 de setembre de 2018 (aplicant la llei autonòmica i de data anterior al RDLey que estem tractant). El tribunal diu que si els acords s’han adoptat amb les majories legals són vàlides i assorteixen els seus efectes. Però, al no ser retroactius, no afecten als habitatges que en el moment d’adoptar-se l’acord ja estiguessin destinats a lloguer turístic per tenir llicència administrativa aprovada, i quins propietaris havien votat expressament en contra de l’acordo És a dir, es respecten les legítimes expectatives dels propietaris que ja tenien concedit aquest ús, però l’acord obliga a la resta (i també als primers, si deixen de tenir llicència).