07/08/2018
Per: habitaclia
Les inversions representen quasi una quarta part de totes les transaccions immobiliàries realitzades en el mercat espanyol. Les persones o entitats que inverteixen en la compra d’habitatge ho fan amb l’objectiu d’obtenir un rendiment econòmic amb la seva inversió. El retorn de la inversió pot arribar per dues vies:
· Comprar per llogar: La inversió busca la rendibilitat mensual que proporciona el lloguer, sense excloure una venda futura. El rendiment és la renda que es cobra mensualment, emparada per un contracte d’arrendament entre les dues parts. La durada més habitual dels contractes de lloguer és de 3 anys.
· Comprar per vendre: En ocasions, la inversió es realitza amb l’únic objectiu de tornar a vendre l’habitatge al cap d’un temps, sense passar pel lloguer. En aquest cas, la inversió té un component més especulatiu i depèn en bona mesura d’haver comprat a un preu força baix que permeti obtenir un benefici una vegada deduïts les diferents despeses de la compravenda, la possible rehabilitació de l’habitatge, i l’impost sobre guanys patrimonials.
AVANTAGES
La demanda d’habitatge és permanent: L’habitatge és una necessitat de primer ordre i, com a tal, està reconeguda com a un dels drets de la Declaració Universal dels Drets Humans. Les persones necessitem un lloc on viure. Per tant, si disposes d’un habitatge en una localitat amb demanda i fixes un preu adequat, trobaràs amb tota certesa qui vulgui llogar-lo o adquirir-lo. Convé recordar que, segons l’article 47 de la Constitució espanyola, "tots els espanyols tenen dret a un habitatge digna i adequat".
Genera interès a d’altres inversors: La inversió immobiliària compta amb l’avantatge de ser un actiu físic i això li proporciona interès per part de tota mena d’inversors, des de fono d’inversió internacionals fins a persones que vulguin invertir uns estalvis.
Et garanteix un ingrés fixe: Des del moment que poses en lloguer una propietat, comences a generar ingressos mensuals garantits per contracte, que solen créixer anualment segons l’IPC i que es podran renegociar amb cada nou contracte.
Es revaloritza : Malgrat la greu crisi immobiliària que va desencadenar la bombolla de 1997-2007, l’habitatge no perd valor en períodes llargs de temps. Si vas comprar un habitatge al 2007 i el vas vendre al 2013 vas poder perdre un 40% de la teva inversió, però si el vas comprar al 2001 i l’haguessis venut al 2013 hauries guanyat un 50%. I si l’haguessis comprat 2001 i venguessis ara, guanyaries més del 100%!
Demanda de lloguer en augment: A Espanya, més del 20% de les persones viuen en habitatges de lloguer i la tendència és aproximar-se a la mitjana europea del 30%. Això beneficia la inversió en habitatges per a llogar, per l’augment esperat de la demanda, que es deu a diversos motius:
· Culturals, sobre tot en el cas de les persones joves, que qüestionen la necessitat de comprar un habitatge.
· Econòmics, per la precarietat laboral i menor capacitat d’assumir el compromís econòmic a llarg termino que representa comprar un habitatge.
· Financers, per les majors restriccions al crèdit i les dificultats d’hipotecar-se.
RIScOS
El preu pot resultar elevat: En l’article “Consejos para negociar el precio de una vivienda” trobaràs algunes claus per a fer una bona compra que no comprometi la teva economia. Et serviran també si ets un inversor. Si compres a un preu alt, necessitaràs més temps per saber si has fet una bona inversió. Si compres a un preu baix, hauràs fet una bona inversió.
L’habitatge també es pot depreciar: El valor de l’habitatge a Espanya va perdre una tercera part del seu valor entre 2008 i 2013. En algunes poblacions la caiguda de preus va superar el 50%. Per tant, l’habitatge no es pot considerar un actiu estable que sempre s’aprecia al llarg del temps. Si ha passat, pot tornar a passar.
Morositat: Si has comprat per llogar, el rendiment de la teva inversió és el lloguer. Per tant, si en algun moment el llogater et deixa de pagar et veuràs privat d’aquest rendiment. La millor manera de prevenir el risc de morositat és que t’asseguris de que l’arrendatari és una persona solvent i que valoris la contractació d’una assegurança d’impagament de lloguer. Si et trobes davant un cas de morositat, és recomanable tractar d’arribar a un acord abans d’emprendre accions judicials. Mentre duri la situació d’impagament, hauràs de seguir assumint les despeses obligatòries (quotes hipotecàries, despeses de comunitat, rebuts de l’IBI, etc.) i la teva economia haurà de poder aguantar.
Descontrol de despeses: Un dels grans riscos d’invertir en un habitatge es no haver fet bé els números. No subestimis les despeses. A l’hora de calcular la rendibilitat real de la inversió, has de tenir en compte totes les despeses que hauràs d’afrontar al llarg del temps :
· Obres i manteniment: Al llarg dels anys hauràs d’anar assumint tota mena de despeses per tal de garantir el bon estat de la teva propietat i de la comunitat. També és possible que en algun moment hagis de portar a terme importants obres de rehabilitació del teu habitatge.
· Hipoteca: Si has finançat la inversió amb una hipoteca a interès variable, les quotes hipotecàries podrien pujar en el futur i això podria minvar la rendibilitat de la teva inversió.
· Assegurances: És molt recomanable contractar assegurances de la llar per tal de limitar els riscos de danys que puguin ocórrer en la teva propietat mentre estigui arrendada, i també has d’estudiar la contractació d’una assegurança d’impagament del lloguer.