El BOE publica la Llei d’Habitatge que regula els lloguers

El Butlletí Oficial de l’Estat va publicar aquest dijous el projecte de Llei pel Dret a l’Habitatge aprovada per les Corts i que introdueix, per primera vegada, la regulació del preu dels lloguers en una norma ordinària estatal.

La norma va ser validada definitivament pel Senat el passat el 17 de maig després de que el Congrés aprovés el text a finals d’abril amb 176 vots a favor, una abstenció i 167 vots en contra, en virtut de l’acord aconseguit entre PSOE, Unidas Podemos, ERC i EH Bildu.

D’aquesta manera, veu la llum una de les grans lleis de la legislatura, que va estar més d’un any parada des de la seva aprovació en Consell de Ministres per la falta d’acord del PSOE i de Unidas Podemos amb els seus socis per a regular els lloguers, entre d’altres qüestions. El president del Govern i líder del PSOE, Pedro Sánchez, va presumir de que la norma “justificaria tota una legislatura” ja que desenvolupa un “dret” consagrat en la Constitució.

En concret, el text introdueix un nou topall permanent que limitarà l’increment anual que un propietari pot repercutir al llogater en el moment de la revisió del contracte. Ara se aplicarà la situació en vigor amb els reials decrets de mesures per tal de pal·liar les conseqüències de la guerra a Ucraïna.

Així, s’aplicarà fins a final d’any el límit del 2% en vigor, que va ser aprovat el passat desembre com a part del paquet de mesures, mentre que al 2024 serà del 3% i, en endavant, “es crearà un nou índex en aquests termes, més estable i inferior a l’evolució de l’IPC”. Aquest nou índex serà elaborat per l’Institut Nacional d’Estadística (INE) i afectarà a tots els contractes.

Per altra banda, la llei inclou condicions per a regular els contractes de lloguer en zones tensionades que van més enllà de la intenció inicial de l’Executiu. Així, els contractes de petits propietaris en zones tensionades, que en el text inicial no estaven subjectes a cap tipus de límit i als que només s’oferien beneficis fiscals, estaran ara obligats a referenciar-se al contracte anterior.

A més, els nous contractes de petits propietaris -que no s’hagin llogat en els darrers cinc anys- també tindran que referenciar-se a l’índex de referència per a grans tenidors en zones tensionades si així ho decideixen les comunitats autònomes. Els governs autonòmics, de fet, tindran la facultat de rebaixar de deu a cinc el número d’habitatges necessaris per tal de ser considerat gran tenidor en una zona tensionada concreta.

L’índex de referència, que podrà ser substituït per índex autonòmics, va ser  publicat fa pocs mesos pel Ministeri i les seves xifres daten de l’any 2021. S’elabora principalment amb dades tributàries que abasten fins un nivell de districte censal. Des de Transports asseguren que l’actualitzaran pel decalatge que suposa construir-lo amb dades tributàries i per tal de que pugui tenir en compte particularitats dels pisos com el seu estat de rehabilitació o les seves condicions de llum.

Per altra banda, la norma rebaixa les condicions per tal de que una comunitat pugui declarar una zona com a tensionada. De tal manera, de les tres condicions que s’havien de complir simultàniament en el projecte de llei original, ara seran només dues i n’hi haurà prou amb que es compleixi una d’elles. Així una comunitat autònoma podrà declarar zona tensionada quan la càrrega mitja del cost de la hipoteca o del lloguer més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars, o bé quan el preu de lloguer de l’habitatge hagi augmentat com a mínim tres punts per sobre de l’IPC en els cinc anys anteriors.

També s’obligarà als propietaris a pagar en exclusiva els honoraris de les immobiliàries i es prohibirà que el propietari repercuteixi en el preu del lloguer al llogater altres despeses tals com la taxa d’escombraries o les despeses de comunitat, si no estava així especificat ja en contractes anteriors.

DEDUCCIONS FISCALS

La norma també introdueix deduccions fiscals per als petits propietaris que posin la seva casa en lloguer en àrees tensionades. La reducció arribarà al 90% si la renda es rebaixa més d’un 5% en relació amb la renda anterior, el 70% quan es llogui a persones d’entre 18 i 35 anys o a una administració pública o entitat sense ànim de lucre, el 60% quan s’hagi fet una actuació de rehabilitació en els dos anys anteriors i un 50% per a la resta dels casos. No obstant, aquestes no entraran en vigor fins al 1 de gener de 2024 i els propietaris no podran acollir-se a elles, per tant, fins a la Declaració de la Renda de 2025.

Les comunitats governades pel PP ja han anunciat que no aplicaran la norma en les qüestions que afectin a les seves competències i dirigents com la presidenta de la Comunitat de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, han anunciat que presentaran un recurs d’inconstitucionalitat. Des del PSOE, fins i tot el mateix president del Govern, Pedro Sánchez, han instat al PP a que faci complir aquesta llei en les seves comunitats autònomes.

HABITATGE PÚBLIC

Una altra de les principals novetats del text és la protecció de l’habitatge públic protegit. Des de l’aprovació de la llei, els habitatges protegits estaran sotmesos a un “règim de protecció públic permanent que exclogui la desqualificació, en tant es mantingui la qualificació de l’esmentat sòl”.

Només s’exclouran aquells supòsits que “excepcionalment” pugui preveure la normativa autonòmica en cas de que existeixi “causa justificada” per a la seva desqualificació o per a l’establiment d’un termini  de qualificació que, com a mínim, haurà de ser de 30 anys.

En l’exposició de motius, els ponents es lamenten de que el 31,5% dels habitatges construïts entre l’any 1962 i l’any 2020 varen ser habitatges  protegits (uns 5,7 milions d’habitatges), però que, “en la seva majoria i malgrat a l’important esforç públic realitzat en la seva promoció i construcció, han deixat d’estar subjectes, en terminis relativament curts, a cap mena de límit de venda o lloguer”. L’objectiu és, a partir d’ara, revertir aquesta situació.

DESNONAMENTS DE VULNERABLES

La norma ha aixecat enormes crítiques des de l’oposició per la modificació que realitza de la Llei de Enjudiciament Civil per a establir noves condicions en els desnonaments de persones vulnerables. Des del PP han qualificat aquesta qüestió com “un incentiu a la okupació i un xollo per als okupes”.

La disposició final cinquena, objecte de la polèmica, estableix que no s’atendran les demandes de desnonament si el propietari no especifica tres qüestions. En primer lloc, haurà de certificar que l’immoble constitueix "l’habitatge habitual de la persona ocupant"; en segon lloc, haurà de  determinar si és un gran tenidor i, en aquesta circumstància, també haurà de donar compte de la situació econòmica de la part demandada.

De tal manera, només en el cas de que es tracti d’un gran tenidor, l’immoble objecte de demanda constitueixi "habitatge habitual" de la persona ocupant i aquest es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica, "no s’admetran les demandes" en les que no s’acrediti que el demandant "s’ha sotmès al procediment de conciliació o intermediació" que estableixin les autoritats competents a aquest respecte, en la seva majoria, les comunitats autònomes.