15/07/2021
Per: idealista news
La pandèmia sanitària ha estat un revulsiu per a les herències d’habitatges, que s’han disparat en els darrers mesos com a conseqüència dels milers de defuncions per covid-19. El creixement ha estat tant fort que la inscripció als Registres de la Propietat dels habitatges heretats ha batut rècord.
Segons l’INE, entre gener i maig s’han comptabilitzat 85.186 transmissions de la propietat d’habitatges per herències en el conjunt d’Espanya, cosa que llença una mitjana de 564 al dia. Es tracta de la xifra més alta registrada de la sèrie històrica que va començar al 2007.
Només al mes de maig, la darrera dada disponible, s’han heretat 17.810 immobles, la segona xifra mensual més alta de la història, només superada pels més de 19.400 heretats el passat mes de març. I aquestes xifres només inclouen les herències d’habitatges acceptades, pel que deixa fora les renúncies que es produeixen per motius com que el deute que comporta l’herència és superior a tots els béns i drets del difunt.
On hi ha més herències d’habitatges
Les dades que mou l’organisme d’estadístiques, i que es nodreixen dels registradors, situen a Catalunya com la regió on s’han produït més herències d’habitatges en els cinc primers mesos de l’any, amb quasi 15.000. La segueixen de prop Andalusia (13.902), Madrid y (11.176), Comunitat Valenciana (11.115) i, a distància, Castella i Lleó (5.324) i País Basc (4.223). La Rioja es l’única comunitat on s’han heretat menys de 1.000 habitatges en els cinc primers mesos de l’any, mentre que les ciutats autònomes de Ceuta i Melilla tanquen el rànquing nacional amb menys d’un centenar de transmissions d’aquesta mena entre gener i maig.
On es tramiten i quan temps es tarda en heretar
La major part del tràmit d’una herència es desenvolupa en una notaria, normalment previ pas per un despatx d’advocat o una gestoria. També hi ha algunes empreses del sector immobiliari i agències que s’encarreguen de tot el procés d’herència d’un habitatge, així com la seva posterior comercialització quan els hereus vulguin vendre el patrimoni heretat. Es tracta d’una fórmula que permeti estalviar temps i diners.
El temps que es tarda en realitzar el procediment per a adquirir un habitatge és relatiu, ja pot ser que porti pocs mesos a fins i tot anys, en funció de dos factors fonamentals: la tinència o no d’un testament i el consens entre els hereus. Aquest darrer, és complex, ja que segons un estudio de la OCU de 2020, un 17% d’espanyols reconeix haver tingut problemes de disputes sobre l’herència. I és que són molts els que poden implicar als hereus.
Un dels conflictes més freqüents és que part dels hereus vulguin vendre la casa, mentre que l’altra part s’inclini per no vendre. Per tal de poder traspassar la casa és necessari que tots estiguin d’acord o bé buscar una alternativa, com per exemple comprar la part corresponent o acudir a la via judicial. La clau és la negociació per evitar la subhasta pública de la propietat.
Els impostos i despeses d’una herència
Al marge dels problemes que puguin sorgir entre els hereus, convé tenir presents els impostos i les despeses a afrontar a l’heretar un habitatge.
El principal tribut és l’Impost de Successions. Com explica la xarxa, es tracta d’un impost per a la transmissió de béns i drets entre les persones físiques que no té una quantia fixa. Depèn de quan s’hereti, amb un gravamen que va del 7,6% al 34%, amb bonificacions segons cada comunitat. Les quanties més altes es registren a Astúries, Castella i Lleó i la Comunitat Valenciana; mentre que a l’altra banda de la taula es troben Comunitat de Madrid, Galícia, Cantàbria i Andalusia. A Madrid, per exemple, hi ha una bonificació del 99% de l’impost en caso dels familiars directes (cònjuges, fills, nets, adoptats, adoptants, pares, avis…)
Per a l’abonament de l’impost de successions els hereus tenen un marge de sis mesos des del moment de la defunció, prorrogables pel mateix temps i un cost addicional. Actualment, davant dels problemes generats per a heretar durant el covid-19, algunes comunitats han ampliat aquesta pròrroga per a facilitar aquesta tramitació.
Un altre tribut a tenir en compte és la plusvàlua municipal, que s’abona sempre que hi ha un canvi de titularitat d’un immoble. Es tracta d’un impost municipal que grava l’increment de valor dels immobles de naturalesa urbana quan es produeix una transmissió i que té en compte el seu valor cadastral. Es paga a l’ajuntament de la localitat on estigui situat l’habitatge, amb un termini de sis mesos per al seu desemborsament, i hi ha sancions per impagament, que poden anar des del 50% fins al 150% de la quantitat resultant, en funció de la gravetat de la infracció.
A aquest impost se li han de sumar algunes despeses addicionals que han d’assumir els hereus, com per exemple la notaria, les despeses fiscals o el Registre de la Propietat. En cas de ser diversos hereus, el percentatge de despesa que assumeix cadascun dependrà del repartiment de l’herència indicat en el testament i de l’acord al que arribin els mateixos. També estarà determinat pel grau de parentesc amb el difunt i amb possibles reduccions d’aquests costos, que també varien en funció de cada comunitat autònoma.
Per altra banda, i a l’igual que qualsevol altra propietat, un habitatge heretat comporta despeses com el pagament d’assegurances, la comunitat, l’IBI...
El canvi impositiu que arribarà al 2022
Totes les transmissions de la propietat que s’estiguin portant a terme enguany es lliuraran d’un canvi fiscal que entrarà en vigor el proper mes de gener.
El BOE ha publicat el text definitiu de la Llei antifrau fiscal, una normativa que canvia per complet la forma de càlcul de l’Impost de Successions i Donacions (ISiD), el tribut que paguen els contribuents que hereten un immoble. I és que l’hereu seguirà pagant impostos pel valor net de l’habitatge heretat. Però, en el cas dels immobles, es considerarà que el valor de referència serà l’aprovat per la Direcció General del Cadastre. Aquest nou valor s’aprovarà al desembre de cada any, pel que, previsiblement, entrarà en vigor al gener de 2022, pel que afectarà a totes les herències que es produeixin a partir d’aquesta data, doncs no té caràcter retroactiu.
Aquest canvi en la valoració d’immobles està contemplat en la Llei 11/2021 de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal que ha estat publicada en el BOE. Què suposa aquesta modificació? Aquest valor de mercat serà calculat a partir de preus de transaccions d’immobles, segons informació facilitada per Notaris i Registradors, amb el que, tal i com recorda José María Salcedo, soci d’ Ático Jurídico, no hi haurà necessitat de visitar l’immoble i, per tant, no hi haurà necessitat de saber l’estat de conservació, materials emprats, si està reformat o no, etc. Aquest nou valor afectarà no només a l’Impost sobre Successions i Donacions (ISiD), si no també a l’ITP, l’impost que es paga al comprar un habitatge usat.
És a dir, la Hisenda autonòmica ja no va a fer visita ni una comprovació in situ de l’immoble venut, heretat o donat per tal de saber si el contribuent ha tributat pel valor correcte, si no que la base imposable serà aquest valor de referència aprovat pel Cadastre. Castella-La Manxa des de 2015 ja utilitza aquest nou valor de referència.
En caso de que el contribuent no estigui d’acord amb aquest nou valor de referència, haurà de demostrar el seu desencert. La càrrega de la prova, per tant, recaurà en el contribuent, que haurà de demostrar que el valor de referència de Cadastre no es correspon amb el valor de mercat. A diferència del que passava fins ara ja que era l’Administració la obligada a provar que el valor pel que havia tributat el contribuent no era el valor real de l’immoble.
De quina manera afecta a l’hereu d’un habitatge
Quan s’hereta un habitatge o immobles, l’hereu ha de pagar l’Impost de Successions i Donacions, que és un impost autonòmic progressiu, el que significa que quant major sigui la valoració de la casa que heretem, major serà l’import del que tinguem que pagar. I la base imposable d’aquest tribut serà el valor de mercat. I sobre aquest valor és sobre el que s’aplica l’escala de l’impost que oscil·la entre un 7,65% i un 34%, encara que depèn de la comunitat autònoma, ja que cada una té la seva pròpia escala.
En el cas d’immobles, la nova llei estableix que aquest valor de mercat serà el de referència de Cadastre a partir de gener de 2022. En moltes ocasions, la Hisenda autonòmica comprova el valor de l’habitatge heretat perquè considera que l’hereu ha pagat menys impostos del que li correspon. És el que s’anomena una comprovació de valors. I aquí és on entra en joc el nou valor de referència.
Que la hisenda autonòmica exigeixi a l’hereu d’un habitatge o al comprador d’una casa barata un pagament superior a l’inicialment abonat per l’Impost de Successions i Donacions (ISD) o per l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) és una cosa ja recurrent. El motiu és que valoren les cases per sobre del preu escripturat.
A aquesta reclamació de l’“impost extra” se la coneix com a “liquidació complementària per comprovació de valors" i ve, a més, acompanyada dels corresponents interessos de demora. La Hisenda autonòmica corresponent obre reclamació quan determina que el valor d’una casa heretada o venuda és superior al preu al que es va escripturar, segons els valors que manegen les administracions autonòmiques. O el valor de referència, quan aquest entri en vigor al gener de 2022.
Això posa en evidència que hi ha una gran diferència entre el preu de mercat i el valor establert per l’administració.
I com determinaran les CCAA el valor d’una casa? A partir de gener de 2022 ho faran mitjançant el nou valor de referència aprovat per la Direcció General del Cadastre per a motivar les seves comprovacions de valors. Així, el soci d’Ático Jurídico recorda que l’administració no estarà obligada a enviar a un pèrit a que faci una visita a l’habitatge heretat, donat o venut, amb el que al contribuent que faci reformes substancials a casa seva per revaloritzar-la abans de vendre-la o que hagi heretat un habitatge totalment reformat se’l castigarà considerant que val el mateix que un de la mateixa zona sense reformar.
No obstant, fins a la data, Cadastre no ha aprovat encara aquest valor de referència. La nova llei preveu aquesta possibilitat, declarant que “Quan no existeixi valor de referència o aquest no pugui ser certificat per la Direcció General del Cadastre, la base imposable, sense perjudici de la comprovació administrativa, serà la major de les següents magnituds: el valor declarat pels interessats o el valor de mercat”.
En definitiva, una vegada entrat en vigor el valor de referència de Cadastre, els contribuents hauran de declarar conforme a aquest valor, ja que així ho exigeix la Llei.
Com actuar fins que entri en vigor el nou valor de referència de Cadastre
José María Salcedo, d’ Ático Jurídico, afirma que fins a que entri en vigor el nou valor de referència de Cadastre, la previsió legal queda incompleta. Perquè la norma preveu que, en el cas d’immobles, la base imposable serà aquest valor de referència. I aquest, durant tot aquest any, encara no estarà vigent.
En defecte de l’esmentat valor de referència, l’Administració haurà d’acudir a la major d’aquestes dues magnituds: el valor declarat pels interessats, o el valor de mercat.
Per tant, considera Salcedo que el previsible és que les comprovacions de valors realitzades aquest any, una vegada que ja ha entrat en vigor la Llei de Mesures de Prevenció i Lluita contra el Frau Fiscal, s’hauran de determinar, per a cada immoble, quin és el seu valor de mercat. I això, sense poder aplicar la presumpció legal de que aquest valor de mercat es correspongui amb el valor de referència de Cadastre, encara no vigent.
Per això, el soci d’Ático Jurídico considera que, durant aquest 2021, les valoracions s’hauran de fer com fins ara. És a dir, utilitzant qualsevol dels mitjans previstos en l’article 57.1 de la Llei General Tributària. I podran ser impugnades pels contribuents, com fins ara. És a dir, al·legant que els mètodes emprats no són adequats per obtenir el valor de mercat de l’immoble. I criticant, segons el cas, la falta de visita del pèrit a l’immoble (dictamen de pèrits), o la utilització d’un mitjà com el de taxació hipotecària, injuriat per diversos Tribunals Superiors de Justícia.
En definitiva, José María Salcedo considera que el retard de Cadastre en aprovar el seu valor de referència ens donarà una lleugera treva, abans de la batalla que es prepara contra les noves comprovacions de valores, una vegada sigui aplicable el valor de referència.