05/02/2021
Per: idealista news
Vulnera el dret a la propietat i estableix mesures desproporcionades
L’article 2.2, per exemple, tipifica "l’incompliment de la funció social de la propietat d’un habitatge o un edifici d’habitatges que romanguin desocupades de manera permanent i injustificada per un termini de més de dos anys", mentre que l’article 2.3 defineix com a supòsit d’incompliment de la funció social que “no es destini a residència habitual i permanent de persones, si és un habitatge amb protecció oficial o un habitatge reservat pel planejament urbanístic a aquest tipus de residència”.
Sobre ells, el Constitucional explica que "regulen mesures coactives, no voluntàries, limitatives del dret de propietat. Limitacions de la màxima intensitat, a més, donat que no suposen la delimitació externa de l’exercici del dret en règim de llibertat per pures consideracions abstractes d’interès u ordre públic, sinó que constrenyen estretament al propietari mitjançant ordres o deures normatius -obligacions concretes de fer, com ocupar l’habitatge o oferir un lloguer social- que es posen sota la inspecció i vigilància de l’Administració i quin incompliment habilita a aquesta per tal d’imposar aquesta conducta forçosament mitjançant requeriments i multes coercitives, per tal d’imposar sancions i per tal d’expropiar l’habitatge".
Sobre els articles 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.12 i 5.5, que inclouen què succeeix en cas de que un propietari incompleixi el contingut de la normativa, el Constitucional recalca que "aquest incompliment, apreciat per l’Administració, dona lloc a les reaccions exorbitants d’aquesta: requeriments per al seu compliment, execució d’aquests requeriments mitjançant multes coercitives, sancions i expropiació del bé". Tots aquests preceptes, a més, "contenen referències explícites als arts. 5.2 b) y d), modificats pels arts. 2.2 i 2.3 (cas dels arts. 2.4, 2.5 i 2.7) o a la obligació d’ocupar legalment i efectivament l’habitatge (arts. 2.10, 2.12 i 5.5) que els vinculen al mandat legal que hem considerat inconstitucional per no poder ser establert mitjançant decret-llei, pel que han de seguir la seva mateixa sort".
I continua aclarint que "s’ha d’estendre aquesta declaració d’inconstitucionalitat i nul·litat a l’article 6.3, per tal de regular l’expropiació de la propietat de l’habitatge declarant que “és causa d’interès social l’incompliment de la funció social de la propietat, relativa a la ocupació legal i efectiva de l’habitatge per tal de que constitueixi la residència de les persones”.
Per identitat de raó, són inconstitucionals i nuls els articles del segon grup, que imposen als propietaris d’habitatges el seu lloguer forçós (arts. 5.6 i 5.7 del Decret) definint com a supòsit d’incompliment de la funció social de la propietat que “se incompleixi la obligació d’oferir una proposta de lloguer social abans d’interposar una demanda judicial”. Aquesta declaració d’inconstitucionalitat, prossegueix, "s’ha d’estendre, per connexió o conseqüència a la disposició transitòria primera, que disposa que “la obligació d’oferir un lloguer social".
Igual que els anteriors articles, l’article 6.6 versa sobre els contractes forçosos de lloguer social (això és, la obligació d’oferir un contracte de lloguer social a determinats llogaters, regulant el seu termini i contingut, així com la seva condició de requisit processal per a interposar accions judicials d’execució hipotecària i desnonament), que també ha estat declarat nul.
Sí a l’índex de preus, però com a instrument informatiu
Sobre l’article 8 del Decret-llei, que modifica diversos preceptes per tal d’obligar als agents que intervenen en el mercat de lloguer i als arrendadors a fer constar en la publicitat, en les ofertes de lloguer i en els contractes d’arrendament que subscriuen “l’índex de referència de preus de lloguer”, el Constitucional ha desestimat el recurs, el que significa que avala l’índex de preus.
En concret, el tribunal estableix que "la regulació d’aquests índex, tant l’estatal com l’autonòmic, es dirigeix a possibilitar la obtenció d’informació per les Administracions públiques que els permeti conèixer l’estat i evolució del mercat del lloguer i, a partir d’aquesta informació, dissenyar polítiques d’habitatge. No pot negar-se la possible influència d’aquest índex com a “criteris orientadors que poden contribuir a ordenar el mercat de l’habitatge”, però l’índex de referència deixa incòlume la llibertat de les parts per a fixar la renda de l’arrendament en la mesura en que no impedeix l’estipulació d’un preu superior o inferior al resultant de l’esmentat índex. L’eventual superació d’aquest índex té com a únic efecte la pèrdua de la possibilitat d’obtenir ajudes públiques.
Els missatges que destaca el sector immobiliari
Des de l’Associació de Propietaris d’Habitatges de Lloguer (ASVAL) celebren aquesta resolució del Tribunal Constitucional i recorden que "estableix de manera rotunda el caràcter fonamental del Dret a la Propietat Privada, consagrat en l’article 33 de la Constitució Espanyola, de manera que no pot regular-se mitjançant l’instrument jurídic del Decret-llei".
També destaca que la fallada "considera inconstitucionals aspectes tan lesius per al dret de propietat com la obligació a grans tenidors d’habitatge de proporcionar un lloguer social, un deure que concerneix a l’Administració. De la mateixa manera, rebutja de manera implícita el control de preus del lloguer imposat pel Govern català, afegint que qualsevol índex de preus ha de ser considerat informatiu deixant “incòlume la llibertat de les parts per a fixar la renda de l’arrendament”.
L’associació també posa sobre la taula "la referència de l’Alt Tribunal al dret indemnitzatori que mantenen els propietaris en el cas d’aquells aspectes no invalidats per la sentència, però que puguin causar-los-hi menyscapte econòmic·", i afirma que aquesta sentència marcarà les polítiques d’habitatge al futur.
Per exemple, sosté que "estableix un precedent de cara a les reclamacions patrimonials que puguin derivar-se fruit de l’intervencionisme actual del Govern en matèria d’habitatge", i que tindrà ·"una conseqüència fonamental en la seva aplicació a la resta de Reials Decrets-llei aprovats sobre habitatge durant la pandèmia per part del Govern central, encara que hagin estat posteriorment convalidats pel Congrés". També parla d’una "seriosa garrotada" a l’actual empara de la ocupació il·legal a Catalunya, "que està suposant seriosos estralls per als propietaris, comunitats de veïns, barris i forces d’ordre públic", i considera que "aquesta sentència hauria de ser suficient per a eliminar qualsevol intent intervencionista d’atacar a la propietat privada en la futura Llei d’habitatge estatal, incloent certes derives expropiatòries que en res tenen a veure amb un Estat de dret modern incardinat en la Unió Europea".
Per la seva part, Marta Martín, advocada de AM2 Legal, explica que, malgrat que el Constitucional diu que l’índex de referència de preus del lloguer és constitucional perquè no limita el dret de propietat, no pot imposar a les parts una limitació de preus. "Sembla un clar avís a navegants respecte al recurs interposat contra la Llei 11/2020, que és la que regula el preu màxim dels lloguers i la que sí força a les parts a pactar una renda determinada". Aquest recurs que va ser admès a tràmit la setmana passada i sobre el que l’Alt Tribunal aviat dictarà sentència.