22/07/2019
Per: economía digital
La nova Llei Reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari –que va entrar en vigor des del passat 16 de juny– imposa nous límits sobre les condicions de les hipoteques, però també modifica el procés per a sol·licitar-les.
Per aquest motiu, des del comparador financer HelpMyCash.com han llençat una nova guia gratuïta amb les passes per a demanar un préstec hipotecari des de que es visita al banc fins a es signa la operació. A continuació, un resum dels seus punts més importants per a entendre què ha canviat respecte a l’anterior regulació.
Demanar informació i comparar
La primera recomanació de la guia es donar una ullada a diverses ofertes publicitàries per a valorar quina hipoteca podria ser més convenient. En aquest sentit, s’aconsella utilitzar un comparador de préstecs hipotecaris per a estalviar temps, ja que aquesta eina permet consultar tots els productes del mercat sense sortir de casa.
Segons els experts d’aquesta companyia, a l’hora de comparar és important fixar-se tant en l’interès aplicat com en els productes combinats necessaris per a aconseguir-ho o en les comissions.
Una vegada escollides diverses ofertes, el següent pas es contactar amb cada banc –ja sigui anant a la oficina o sol·licitant informació online– i demanar l’anomenada Fitxa d’Informació Precontractual (FIPRE). En aquest document han d’aparèixer les condicions genèriques de la hipoteca, desglossades en diferents apartats establerts per la nova llei: tipus d’interès, comissions, productes vinculats i combinats, conseqüències en cas d’impagament, etcètera.
Si les condicions ofertes per un o més bancs ens semblen interessants, el següent pas consisteix en entregar la documentació que ens demani (nòmines, declaració de la renda, extractes bancaris…). També hi ha que ordenar una taxació de l’habitatge a través d’una agència homologada; una operació que es pot gestionar a través de la pròpia entitat.
Es importante ordenar una tasación de la vivienda a través de una agencia homologada
El banc enviarà tota la informació facilitada al seu Departament de Riscos, que analitzarà el nostre perfil i aprovarà la operació si complim amb els seus requisits.
Estudiar l’oferta personalitzada
Una o dues setmanes després de l’entrega de la documentació, el banc ha de fer arribar –si l’operació ha estat aprovada– un oferta personalitzada. Segons l’actual normativa, com a mínim deu dies abans de la signatura, l’entitat ha de donar la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), un nou document que substitueix a la FIPER i que conté les condicions de finançament que s’ofereixen adaptades al nostre perfil. La FEIN té caràcter d’oferta vinculant durant un mínim de deu dies.
Juntament amb la FEIN, l’entitat ha de donar també altres documents: la copia del contracte –quin contingut ha de coincidir amb el de la FEIN–, la Fitxa d’Advertiments Estandarditzats (FiAE) amb les condicions més delicades de la hipoteca, el desglossament de les despeses de constitució que paga cada part (per llei, ara el client només ha d’abonar la taxació i La seva còpia de l’escriptura) i les condicions de les assegurances que ofereixi.
Si la hipoteca és variable, també ha de facilitar el càlcul de les quotes en diversos escenaris d’evolució de l’índex al que estigui referenciada –sol ser l’euríbor–.
Si l’oferta sembla millorable, aquest és el moment en el que és possible tractar de negociar amb el banc per tal de que apliqui unes millors condicions. I si sembla acceptable, és necessari fer una provisió de fondos (normalment d’un 30-32% del preu de l’habitatge) per tal de pagar les despeses d’escriptura de l’hipoteca i de la compravenda més la part no finançada pel banc.
Doble visita al notari
Una altra de les novetats de la nova normativa és que, en els deu dies anteriors a la signatura, els usuaris tenen l’obligació d’anar al notari –juntament als titulars i avaladors, si n’hi ha– per rebre assessorament gratuït.
Aquest també ha de fer un test per tal d’assegurar-se de que tot s’entén i per a comprovar que el banc ha entregat tota la documentació esmentada en el apartat anterior. Si no es passa aquest examen, el notari no pot autoritzar l’escriptura de la hipoteca.
En los diez días anteriores a la firma los usuarios tienen la obligación de acudir al notario y hacer un test para comprobar que el banco ha entregado toda la documentación
Una vegada completada la visita –i aprovat el test–, només queda signar l’escriptura del préstec hipotecari juntament amb l’apoderat del banc i l’escriptura de la compravenda juntament amb el venedor de l’habitatge.
A partir d’aquest moment, un es converteix oficialment en propietari de l’immoble adquirit i en titular d’una hipoteca sobre aquest. Cal dir, això sí, que el registrador no pot autoritzar la inscripció si el contracte del crèdit conté alguna clàusula considerada abusiva pels tribunals.
Tot aquest procés de sol·licitud i de contractació sol durar entre un i dos mesos, depenent de la pressa que es doni el banc. Per tant, és aconsellable tenir-ho molt present abans de donar diners per a la reserva de l’habitatge i d’establir la data en la que aquesta reserva deixarà de tenir efecte.