Seran més cares les hipoteques amb la nova llei de crèdit immobiliari?

Aquest diumenge entra en vigor la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, tres mesos després de la seva publicació en el Butlletí Oficial de l’Estat. Després d’anys d’elaboració i sota l’amenaça d’una multa milionària per part de la UE davant del retard acumulat en la seva implementació, la normativa, que trasllada una directiva europea a l’ordenament espanyol, fou aprovada el passat 21 de febrer i suposa canvis molt importants en aquest tipus de préstecs.

Sorgida al calor dels revessos judicials que en els darrers anys han colpejat als bancs espanyols —sense anar més lluny, el de les clàusules sòl, la nova normativa estableix, entre moltes altres mesures, que totes les despeses excepte la taxació corren a càrrec de l’entitat, uns terminis més amplis per a executar la hipoteca en el cas de que es produeixi un impagament i límits clars per a la comissió que s’aplica al retornar el capital amb antelació i per als interessos de demora. Mentrestant, cóm han modificat els bancs les seves ofertes hipotecàries en vista de la imminent entrada en vigor de la llei?

En els mesos previs a la seva aprovació definitiva, diverses veus es van aixecar per avisar de que el vendaval en el que estaven immerses les entitats podria provocar un encariment de les hipoteques. Però les dades que es refereixen a les taxes anuals equivalents d’aquests préstecs —TAE, és a dir, un tipus d’interès que inclou també tots els costos vinculats amb la hipoteca— mostren que van pujar més bé entre octubre i novembre. En aquells dies, el Tribunal Suprem va fallar que era el banc i no el client qui havia de sufragar l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD), per a posteriorment revertir aquesta decisió.

Vaivens en els tipus d’interès

La reacció al primer pronunciament del Suprem —que va caure el 16 d’octubre— fou quasi immediata. La setmana següent, la TAE de la hipoteca variable de ING va passar del 1,69% al 1,79%; la de Ibercaja, del 2,73% al 2,87%; la del Banc Sabadell, del 1,71% al 1,74%; la de BBVA, del 1,71% al 1,73%; la d’Abanca, del 2,71% al 2,74%; i la de Bankia, del 2,34% al 2,35%. També es van incrementar les TAE dels préstecs hipotecaris a tipus fixe de Ibercaja, del 3,11% al 4,50%; Caixabank, del 4,15% al 4,60%; Bankinter, del 2,92% al 3,21%; Abanca, del 4,01% al 4,30%; i Openbank, del 2,74% al 2,82%, segons dades del comparador bancari iAhorro.

Al revés, la pràctica totalitat de les TAE analitzades van tornar als valors anteriors, després de la decisió del Tribunal Suprem de donar marxa enrere i establir que ja no era el banc sinó el client qui havia d’assumir l’impost de AJD de la hipoteca, el 6 de novembre. I això, malgrat que el Govern de Sánchez va aprovar a penes dos dies més tard, un Reial Decret que, a la vegada, posava punt i final a la qüestió al fer recaure aquesta despesa de nou sobre les entitats.

En comparació, l’aprovació de la nova llei de crèdit immobiliari —el 20 de desembre, en primera lectura, en el Congrés dels Diputats; a principis de febrer, amb esmenes, en el Senat; i, ja definitivament, el 21 de febrer en la cambra baixa— va passar sense pena ni glòria, com a mínim si s’atén a les TAE de les hipoteques. Ara, a pocs dies de la seva entrada en vigor, moltes d’aquestes taxes estan en nivells inferiors a les que van registrar fa vuit mesos, abans de la primera controvertida sentència del Suprem, amb la notable excepció de les hipoteques fixes de Caixabank, Liberbank i Ibercaja, quines TAE van pujar del 4,15% al 4,41%, del 3,38% al 3,49%, i del 3,11% al 3,15%, respectivament. I de les TAE de la hipoteca variable d’Openbank, que es troba en el 1,25%, i d’ING, que està en el 1,77% (a l’octubre eren el 1,14% i el 1,69%, respectivament).

Compensació

En general, si d’encariment es pot parlar en alguns casos, “afirmar que els preus pugen per l’arribada de la nova llei de crèdit immobiliari és molt prematur”, segons l’expert en finances de iAhorro, Antonio Gallardo, qui prefereix atribuir aquesta tendència a la cursa a l’alça que l’índex de referència per a la majoria de les hipoteques, l’euríbor, va emprendre a l’abril de 2018 i que es va interrompre el passat mes de març. “Però sí es cert que hi ha un cert patró o retard en les operacions”, matisa.

Segons els experts consultats, tot això no és obstacle a que puguin produir-se noves sacsejades en el mercat hipotecari, una vegada que la nova normativa hagi començat a caminar. “Veurem alguna pujada de preus, un enduriment i un alentiment en la concessió de crèdit”, preveu Gallardo. En la mateixa línia, Silvina Palacios, advocada del bufet Sanahuja Miranda, constata que fins ara “les pujades de diferencials que s’esperaven estan essent bastant dèbils, encara que pot ser que s’accelerin quan es consolidi l’aplicació de la llei”. I Manuel Romera, director del sector financer de IE University, augura “una pujada dels interessos de les hipoteques, per a compensar la baixada d’altres ingressos per efecte de la llei”.

Accions modestes

En aquestes darreres setmanes, prèvies a l’aplicació de la llei, els moviments dels bancs en el que respecta a les hipoteques han estat escassos. L’única cosa que apunta Gallardo són rebaixes en els préstecs a tipus d’interès fixe d’entitats com Bankinter o Sabadell, el que, en un context de pujada dels tipus en les variables, “ha estat una clara invitació al client per a contractar hipoteques fixes”. Per a Palacios, “les entitats han optat per a vestir de decisió comercial els canvis previstos en la llei, com l’assumpció de determinades despeses”. Des de diverses pàgines web “han desaparegut els productes vinculats amb la hipoteca i es planteja la contractació d’altres productes del banc com una opció que permet, això sí, reduir el diferencial”, assenyala.

Qui creu que no hi haurà canvis substancials en l’actitud dels bancs quan la llei de crèdit immobiliari entri en vigor és la directora general de la intermediària BGestión Global, Mercedes Blanco. Però, adverteix aquesta experta, s’incorporaran nous processos que afectaran als usuaris, com la necessitat de comparèixer dues vegades davant del notari per tal de que aquest professional pugui exercir el control de transparència del crèdit, pel que “els terminis des de que es sol·licita el préstec fins a que es formalitza seran més grans”. Una estimació en la que coincideix Palacios.

Pel que es refereix als bancs, Romera es diu convençut de que s’hauran d’adaptar a “una situació més dura”. Però, “si són capaços de veure-ho com a una oportunitat, això podria donar una millor imatge del sector i atenuar les crítiques”, conclou.